Un investissement dans l’immobilier reste-t-il intéressant ?

De plus en plus de gens achètent une maison ou un appartement pour le louer. Ils en attendent un certain rendement et tablent aussi sur une augmentation de la valeur de leur investissement. Mais ont-ils raison ?

En Flandre et à Bruxelles, le loyer mensuel moyen d’une maison a grimpé à 808 euros en 2020, celui d’un appartement avec terrasse à 788 euros et celui d’un appartement sans terrasse à 709 euros. C’est ce qu’a révélé l’analyse de plus de 11 000 baux réalisée par le groupe immobilier Dewaele (Huurbarometer Dewaele 2021 - Dewaele).

En Wallonie, les loyers moyens sont un peu moins élevés. D’après l’Iweps, ils s’élevaient, en 2019, à 513 euros pour une habitation (Loyers en Wallonie - Iweps).

Rendement locatif

Autrement dit, le bailleur d’une habitation peut tabler sur un revenu locatif de quelques milliers d’euros par an. Comparons-le au prix moyen d’une habitation. D’après le baromètre de Fednot, la fédération des notaires, il s’établissait, fin 2020, à 306 629 euros pour une maison et à 247 562 pour un appartement en Flandre. À Bruxelles, ces montants s’élevaient à 499 488 et 274 382 euros, respectivement, contre 208 642 et 187 953 euros en Wallonie, ce qui donne, dans la plupart des cas, des rendements locatifs bruts entre 2,9 % et 3,8 % (Nieuws & Pers - Notaris.be).

Les rendements sont évidemment plus élevés que celui du livret d’épargne, mais ils doivent être considérés avec prudence. Le bailleur doit aussi tenir compte des périodes de chômage locatif et d’éventuels mauvais payeurs et constituer des provisions pour couvrir les frais d’entretien, sans oublier les assurances et les taxes. Ainsi, les propriétaires paient chaque année le précompte immobilier, aussi appelé familièrement « cadastre ». Par ailleurs, s’ils possèdent d’autres biens immobiliers, ceux-ci sont taxés sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %, au taux applicable à leur tranche supérieure de revenus.

Plus-value

Qui achète un bien immobilier escompte aussi une certaine augmentation de la valeur de son investissement. Et ces dernières années, elle a été au rendez-vous. Au quatrième trimestre 2015, on ne devait débourser « que » 260 000 euros pour une maison et 208 000 euros pour un appartement en Flandre. En Wallonie, ces chiffres étaient respectivement 172 000 et 154 000 euros ; à Bruxelles, 447 000 et 227 000 euros. L’augmentation des prix notée depuis lors a donc dépassé l’inflation, ce qui correspond à une réelle prise de valeur.

On a d’ailleurs rarement constaté de baisses des prix de l’immobilier dans l’histoire récente. Ces prix n’ont régressé que pendant la première moitié des années 1980 ainsi que dans le sillage de la crise économique et financière de 2008.

Rien ne garantit que la tendance actuelle se poursuivra. Ainsi, la Banque nationale de Belgique estime que les prix soient surévalués de 13,5 % en moyenne au cours des trois premiers trimestres de 2020. (https://www.nbb.be/doc/ts/publications/nbbreport/2020/fr/t1/rapport2020_ti_complet.pdf, p 172- 173)