Acheter un bien avec un mauvais PEB est-ce une bonne idée ?

Introduit par une directive européenne de 2002, le certificat de performance énergétique est devenu un élément incontournable du marché immobilier. Il permet aux locataires et acquéreurs potentiels d’un bien d’en appréhender les coûts énergétiques, indépendamment des choix personnels. Ces dernières années, il s’est également mué en pilier de la politique énergétique publique.

Les trois Régions ont pris des dispositions en vue d’une amélioration de la performance énergétique du parc de logements.

• La Flandre a été la première à instaurer une obligation de rénovation en 2023 sur la base de l’EPC (energieprestatiecertificaat), dont l’échelle va de A+ à F. En cas de transfert en pleine propriété (vente, donation), le nouveau propriétaire d’un logement avec un label EPC de E ou F dispose de cinq ans pour atteindre un label D. Cette obligation sera progressivement renforcée avec un label minimum de C en 2028, puis de B en 2035/2040. Le seuil passera à A en 2040 pour les maisons et 2045 pour les appartements.
   
• En Wallonie, le précèdant gouvernement a adopté une réglementation comparable sur la base du certificat PEB régional, dont l’échelle s’étale de A++ à G. Dès juillet 2026, le nouveau propriétaire d’un bien labellisé E à G devra procéder à une rénovation énergétique pour atteindre une note minimum de D. Le seuil à atteindre sera ensuite progressivement relevé pour atteindre le label A en 2050. Les propriétaires occupants sont également directement concernés puisque toutes les habitations devraient disposer d’un certificat PEB d’ici 2028 en vue d’une rénovation complète du parc résidentiel wallon : label minimum de F en 2031, E en 2036, …
   
• Bruxelles a opté pour une stratégie différente (jusqu’à présent). Depuis 2023, les nouveaux propriétaires d’un bien ont 10 ans pour atteindre une performance énergétique équivalente à un label E et 20 ans pour atteindre le label C minimum. À noter que le certificat PEB bruxellois, dont l’échelle va de A+ à G, doit également lister une série de travaux prioritaires et leur impact sur la performance énergétique du bâtiment.

Enjeux financiers du label PEB

La performance énergétique constitue également de plus en plus un enjeu financier majeur sur le marché immobilier. Selon une étude réalisée par le site d’annonces immobilières Immoweb, une maison avec un label énergétique A se vend en moyenne 15,8 % plus cher qu’une maison comparable avec un label D en Wallonie et 14,4 % en Flandre. Cet écart a de plus tendance à se creuser, conséquence du durcissement des réglementations et de la crise énergétique de 2022.

En outre, le label énergétique joue aussi un rôle de plus en plus important sur le marché locatif. Par exemple, les trois Régions ont gelé l’indexation des logements énergivores en 2022-2023. Et la Wallonie a d’ores et déjà prévu des exigences renforcées pour les biens mis en location avec un calendrier débutant dès 2027.

Cet environnement peut aussi offrir des opportunités. Par exemple, l’écart de prix entre une maison avec un label énergétique A et une autre de même taille pas du tout isolée (PEB de G ou EPC de F) atteint 59.000 euros en Wallonie et 69.000 euros en Flandre. Il est ainsi possible que l’achat et la rénovation énergétique de la maison mal isolée ne vous coûte au total pas plus cher que l’acquisition d’un logement performant sur le plan énergétique, tout en vous permettant d’aménager le bien selon vos goûts et vos besoins. De plus, vous contribuez ainsi à l’amélioration de la qualité énergétique du parc immobilier, un élément-clé de la transition climatique.

Le même raisonnement est tout à fait applicable aux appartements avec des écarts de prix observés de 44.000 euros en Wallonie et 49.500 euros en Flandre entre les labels énergétiques A et F/G.

Rapport de rénovation sur mesure

Pour vous permettre de faire des choix en toute connaissance de cause dans le cadre du financement de votre projet habitation auprès de Beobank, vous avez la possibilité d’effectuer une simulation et de recevoir un rapport de rénovation¹ détaillé établi par notre partenaire Rock.estate. Vous aurez ainsi un aperçu des travaux nécessaires pour vous aider à améliorer le score PEB de votre habitation et/ou une estimation du coût de ces travaux et du gain énergétique que vous pourriez réaliser.

En outre, le rapport vous donne aussi un aperçu des primes éco-énergétiques dont vous pourriez bénéficier : Mijn Verbouwpremie en Flandre et primes Habitation en Wallonie. À Bruxelles, les primes Rénolution sont suspendues depuis le 16/08/2024 dans l’attente de la formation d’un nouveau gouvernement bruxellois.

À noter qu’il est préférable de ne pas attendre la dernière minute pour vos travaux de rénovation. Outre les gains sur votre facture d’énergie et la réduction des émissions de gaz à effet de serre, vous éviterez aussi le rush de dernière minute. Selon les estimations, pas moins de 60 % des logements belges devront subir une rénovation énergétique pour atteindre les objectifs climatiques au milieu de ce siècle.

Si vous souhaitez réaliser une simulation des rénovations à envisager pour améliorer la performance énergétique de votre bien dans le cadre du financement de votre projet habitation auprès de Beobank, prenez rendez-vous avec un spécialiste dans une de nos agences. Après avoir rempli un questionnaire en quelques étapes sur votre projet dans l’outil de simulation de notre partenaire, vous recevrez un rapport détaillé deRock.estate par mail.

Quel financement pour votre projet immobilier ?

Beobank propose différentes solutions pour financer vos projets immobiliers durables :

• Le prêt hypothécaire² de Beobank est destiné à l’acquisition et/ou la rénovation d’un bien immobilier. Le cas échéant, vous pouvez bénéficier d’une réduction de taux supplémentaire³ sur votre prêt hypothécaire lorsque vous investissez dans une habitation écologique à faible consommation énergétique. Vous pouvez retrouver toutes les informations et les conditions applicables pour bénéficier de cette réduction de taux énergétique sur cette page. 
   
• Beobank propose également l’Eco Crédit⁴, un prêt à tempérament à un taux attractif destiné au financement de rénovations énergétiques telles que par exemple des travaux d’isolation, la pose d’un vitrage à haut rendement ou l’installation d’une pompe à chaleur. 
   

Intéressé ? Nous sommes à votre disposition pour discuter de vos projets d’habitation et vous aider à trouver une solution adaptée à vos besoins.

ATTENTION, EMPRUNTER DE L’ARGENT COÛTE AUSSI DE L’ARGENT

Disclaimers :

1. La simulation et le rapport de rénovation de notre partenaire ne remplacent pas un certificat PEB officiel, et sont uniquement destinés à des fins informatives.
    
2. Crédit hypothécaire, sous réserve d’acceptation de votre dossier et d’accord mutuel.
    
3. Pour toute nouvelle demande de crédit hypothécaire à partir du 30 septembre 2024.
    
4. Crédit à la consommation sous la forme d’un Prêt à tempérament, sous réserve d’acceptation de votre dossier et d’accord mutuel.

Sources :

https://www.vlaanderen.be/een-huis-of-appartement-kopen/renovatieverplichting-voor-residentiele-gebouwen

https://weinvest.be/fr-BE/blog/b2c/peb-calendar-by-region

https://www.immoweb.be/fr/page/impact-majeur-comment-le-score-peb-influe-sur-les-prix-du-marche-immobilier-en-belgique

https://www.construirelawallonie.be/article/2023-lannee-de-la-renovation-energetique/#:~:text=La%20Belgique%20compte%20environ%204,travaux%20de%20r%C3%A9novation%20en%20profondeur.