L’achat d’un bien immobilier via la société ?

Beaucoup de choses ont changé pour les personnes qui veulent acheter un bien immobilier via leur société. Cette opération est devenue fiscalement moins intéressante qu’en 2019.

Le principal changement concerne les petites entreprises. Désormais, elles doivent suivre le régime d’amortissement qui s’appliquait déjà aux grandes entreprises. Concrètement, l’année de l’achat, elles ne peuvent amortir celui-ci qu’à concurrence du nombre de mois pendant lesquels elles ont été propriétaires. Si l’achat a eu lieu le 1^er octobre, le bien ne pourra donc être amorti qu’à raison de 2/12^e d’un amortissement annuel. Jusque 2019 compris, les petites entreprises pouvaient encore amortir le bien sur toute l’année au cours de laquelle celui-ci avait été acheté. Cette modification a pour effet de réduire la déduction fiscale pour l’année d’achat. L’économie d’impôts est donc plus faible.

Les biens immobiliers sont, comme d’autres biens, amortis sur leur durée de vie normale, à savoir 33 ans. Chaque année, on peut donc intégrer 3 % de la valeur d’achat aux frais. À noter que cela ne vaut que pour le bâti, pas pour le terrain. Celui-ci ne peut être amorti, car en principe, il ne s’« use » pas.

La deuxième modification consiste en la suppression de la possibilité d’amortir les biens immobiliers de manière dégressive. Au début, on pouvait ainsi amortir deux fois plus – soit 6 % –, mais ce n’est plus le cas à présent.

Le troisième changement porte sur la déduction pour investissement, un montant pouvant être déduit une seule fois du bénéfice imposable. Entre le 1^er janvier 2018 et le 31 décembre 2019, elle s’élevait à 20 % des frais d’investissement. Aujourd’hui, elle est retombée à 8 %.

Cette déduction pour investissement est toutefois soumise à certaines conditions. Ainsi, elle ne s’applique pas aux biens immobiliers destinés à la location.

Baisse des taux

Enfin, la baisse générale de l’impôt des sociétés a aussi une influence. Pour les grandes entreprises, le taux est passé cette année de 29 à 25 %. Pour les petites entreprises, il passe de 20,40 à 20 % pour la première tranche de 100 000 euros. Cela signifie que la diminution du bénéfice due à la prise en compte de toutes sortes d’amortissements et de frais est (un peu) moins impactée.

Ce qui ne change pas, en revanche, c’est que la société peut déduire tous les frais possibles : frais d’achat, frais d’entretien et de réparation, impôt foncier et intérêts du financement.

Plus-value

L’achat d’un bien immobilier via une société comporte donc toujours un certain nombre d’avantages. Mais la formule présente aussi quelques inconvénients. Le premier se manifestera lors de la revente. Un particulier ne paie aucun impôt sur la plus-value qu’il réalise lorsqu’il se sépare d’un bien immobilier, sauf si la transaction a lieu endéans les cinq ans suivant l’achat initial. En revanche, dans le cas d’une société, le prix obtenu en plus de la valeur comptable (amortie) est totalement imposable.