Le bail commercial sur le bout des doigts

Après quelques recherches, vous avez trouvé l’emplacement idéal pour installer votre commerce de détail et accueillir votre clientèle. Avant de signer votre bail commercial, assurez-vous de bien en maîtriser tous les contours…

Comme la plupart des dirigeants d’entreprise, vous êtes, tôt ou tard, amené à chercher un lieu pour installer votre activité commerciale. Après réflexion, vous avez opté pour la location. Et pour cause, c’est une solution plus accessible financièrement, surtout si vous êtes starter. Une fois la perle rare identifiée, penchez-vous attentivement sur la question du bail… commercial. En effet, à partir du moment où vous louez un immeuble pour l’exercice d’un commerce de détail ou d’artisanat en contact direct avec le public, vous tombez obligatoirement dans le champ d’application de la loi sur les baux commerciaux. Et c’est loin d’être un détail… Avant de signer, ouvrez l’œil, et le bon !

La règle des 9 !

Plus formel (que le bail de droit commun), le bail commercial vous offre également une plus grande protection. En effet, en tant que locataire, vous bénéficiez d’une certaine stabilité, puisque le contrat doit avoir une durée de minimum 9 ans. Même si vous optez, d’un commun accord, pour une période inférieure, vous pourriez « à tout moment » annuler cette clause et porter automatiquement le bail à 9 ans. Mais attention cette règle comporte tout de même quelques exceptions et vous pouvez, dans certains cas, recourir à un bail de « courte durée (par exemple, pour installer un pop-up store ou pour la prestation conjointe de services). Notez qu’en Flandre, cette possibilité a été encadrée légalement pour permettre des engagements écrits d’un an maximum. Lorsque vous voyez les choses à très long terme (plus de 9 ans), alors l’accord signé avec le bailleur doit passer devant notaire. Enfin, sachez que pour renouveler le contrat (3 fois maximum), vous devez le solliciter par lettre recommandée et à temps : entre le 18^e et le 15^e mois précédant son expiration.

Vous êtes sur le point de signer ? Soyez vigilant !

En premier lieu, vérifiez attentivement les éventuelles clauses ajoutées par le bailleur. Vous vous êtes également mis d’accord avec ce dernier sur un loyer pour la durée du bail. Sachez que ce montant n’est révisable qu’à l’issue de chaque triennat et uniquement sous certaines conditions strictes, notamment liées à des circonstances nouvelles qui ont fait baisser ou augmenter la valeur locative normale de l’immeuble (de 15 % minimum). Vous avez mis votre signature au bas de la page ? N’oubliez pas d’enregistrer (faites-le électroniquement) le document auprès de l’administration fiscale pour lui donner une valeur officielle et vous protéger davantage, entre autres dans le cas de la vente de l’immeuble.

Faire des travaux ou mettre fin au bail…

Si vous comptez transformer l’espace commercial, assurez-vous que les dépenses ne dépassent pas le coût de trois années de loyer. Vous devez également avertir le bailleur par lettre recommandée. De plus, vérifiez ce que dit votre bail à propos des travaux : avez-vous, par exemple, bien prévu de percevoir des indemnités pour les dépenses effectuées, devrez-vous remettre le bien dans son état initial, etc. ? Pour une raison ou une autre, vous envisagez de quitter les lieux… Pour le faire à n’importe quel moment, vous devrez obtenir l’accord du bailleur. De plus, l’accord devra être authentifié devant un juge de Paix. Sinon, il vous faudra attendre l’expiration d’un triennat (au moins six mois avant) et en informer le propriétaire par lettre recommandée. Dans l’autre sens, le bailleur ne peut rompre le bail que tous les trois ans, avec un préavis d’un an et uniquement sous certaines conditions…

« Ce ne sont pas les pierres qui bâtissent la maison, mais les hôtes ! » — Proverbe indien