Is een assistentiewoning een goede belegging?

Denkt u eraan om te investeren in een assistentiewoning? Doet u dat om er later zelf in te wonen? Of louter als belegging? In beide gevallen moet u er rekening mee houden dat de belangrijkste factoren een goede ligging en een gedegen uitbating zijn.

Een assistentiewoning – vroeger ook een serviceflat genoemd - is een huis of een appartement, waarin mensen intrekken die nog in staat zijn om zelfstandig te wonen, maar intussen toch van een bepaalde zorg gebruik willen maken. De bewoners ervan betalen een huurgeld voor het gebruik van het pand en een bijkomend bedrag voor het zorgpakket dat hen ter beschikking wordt gesteld.

Algemeen wordt verwacht dat de behoefte aan dergelijke panden de komende jaren nog sterk zal stijgen. Tegen 2036 neemt het aantal Belgen tussen 65 en 80 jaar nog met zowat de helft toe tot 2,1 miljoen.

Fiscale voordelen

De overheid geeft de bouw van assistentiewoningen dan ook een duwtje in de rug. Zo moeten kopers van dergelijke woningen slechts 12% btw betalen in plaats van de gebruikelijke 21%. Bovendien genieten ze van een vrijstelling van onroerende voorheffing.

Die fiscale voordelen zijn wel gekoppeld aan een aantal voorwaarden. Welke precies, hangt af van de gemeenschap waaronder de assistentiewoning valt. De assistentiewoningen volgen niet de klassieke huurwetgeving, maar ressorteren onder de geregionaliseerde zorg.

In de Vlaamse gemeenschap moet een assistentiewoning beschikken over een woonkamer, een slaapkamer, een keuken en een afzonderlijke badkamer met toilet en badgelegenheid. De minimale oppervlakte van keuken, woon- en slaapkamer moet minstens 40 m² zijn. Ze moet voorts ingericht zijn om minder mobiele mensen op te vangen. Dat betekent onder meer bredere gangen en handgrepen in douche en wc. Voorts moet er in het complex met assistentiewoningen een ontmoetingsruimte zijn en moet er een systeem zijn om een woonassistent op te roepen in geval van nood. Al die zaken maken de bouw van een assistentiewoning wel duurder dan die van een klassiek pand. De bewoners moeten in regel minstens 65 jaar zijn, al mag een kwart van de wooneenheden ook worden verhuurd aan jongere bewoners. Blijkt later dat de voorwaarden niet langer vervuld zijn, dan moet de koper een deel van het fiscaal voordeel weer inleveren.

In de Franstalige gemeenschap gelden soortgelijke regels, al kunnen er nuances zijn. Zo moet een bewoner van een assistentiewoning minstens 60 jaar zijn en is er sinds 2015 een minimale oppervlakte van 45 m² van toepassing. Voorts moet er een polyvalente zaal zijn, die ook ter beschikking staat van zestigplussers die geen inwoners zijn, een toilet in de nabijheid van de polyvalente zaal en een aansluiting op televisiedistributie.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kunnen zorgvoorzieningen kiezen tot welke gemeenschap ze behoren. Daarnaast kunnen ze ervoor opteren om die keuze niet te maken. In dat laatste geval vallen ze onder de bevoegdheid van de Gemeenschappelijke Gemeenschapscommissie en worden ze ook wel ‘bicommunautaire instellingen’ genoemd.

Vergelijkbaar met appartement

De aankoop van een assistentiewoning in een complex gebeurt net als de aankoop van een appartement. Dit betekent dat de koper zowel een privatief deel verwerft als een deel van de gemeenschappelijke ruimtes. Hij wordt tevens lid van de vereniging van de mede-eigenaars die over het onderhoud en de investeringen in de gemeenschappelijke delen beslist.

Splitsing eigendom en gebruik

Wie een assistentiewoning koopt, heeft de keuze tussen ze zelf te gebruiken, dan wel ze te verhuren. In dat laatste geval zal de erkende uitbater van het complex de ontvangen huur doorstorten. Het deel dat de bewoner betaalt voor zijn zorgpakket, houdt hijzelf.

Een mogelijkheid is ook dat de kinderen de assistentiewoning kopen, maar dat ze het woonrecht overdragen aan hun ouders.

Opzegtermijn

Wil een eigenaar later zelf in zijn assistentiewoning intrekken, dan kan hij de huurder een opzeg geven. Tenzij er in het verhuurcontract een andere termijn is overeengekomen, bedraagt die slechts twee maanden. De verhuring van assistentiewoningen volgt dus ook op dit vlak de regeling van de klassieke verhuur van woningen niet.

Ondanks de enorme behoefte aan wonen met zorgondersteuning staan her en der heel wat assistentiewoningen leeg. Dat komt onder meer door het massale aanbod. Voor sommige geldt dat ze te ver van het centrum liggen. Bij andere vinden de potentiële gebruikers de gevraagde sommen voor de zorgondersteuning te hoog. De bewoners zijn gemiddeld bovendien een pak ouder dan 65 jaar. En er zijn de jongste jaren heel wat goedkope klassieke appartementen gebouwd. Of u een goede assistentiewoning heeft, hangt dus niet alleen af van de kwaliteit van het pand, maar misschien nog meer van de uitbater die in ruil voor de hogere vergoeding een mooi aanbod van zorgondersteuning moet geven.

Belasting

De verhuring van een assistentiewoning wordt belast zoals de verhuring van een klassieke woning. Dit betekent dat u het kadastraal inkomen ervan moet aangeven en dat de fiscus het automatisch zal verhogen met 40 procent om de personenbelasting te berekenen.