Huurder en verhuurder moeten allebei brandverzekering hebben

Vanaf 1 januari 2019 zijn in Vlaanderen zowel huurders als verhuurders van een woning wettelijk verplicht zich te verzekeren voor hun aansprakelijkheid tegen brand. In Wallonië was dat voor huurders al het geval sinds 1 september 2018. In Brussel geldt een dergelijke verplichting vooralsnog niet.

Niet voor eigenaars-bewoners

Hoewel de meeste Belgen een brandverzekering hebben, is dergelijke verzekering niet wettelijk verplicht. Voor wie in zijn eigen huis woont, verandert dat trouwens niet. Zij blijven de vrije keuze hebben om zich al dan niet in te dekken.

Voor een verhuurde woning was dat tot voor kort evenmin verplicht, al legden veel eigenaars de verplichting contractueel op aan hun huurders. Aan de basis ervan ligt de verplichting voor de huurder om na afloop van het huurcontract de woning terug te geven in de staat waarin ze zich bij aanvang bevond.

Verandering voor huurders en verhuurders

Met Nieuwjaar verandert een en ander in Vlaanderen. Vanaf dan worden huurders en verhuurders verplicht zich te verzekeren tegen de gevolgen van brand en overstroming. Het nieuw Vlaamse decreet stelt dat de huurder aansprakelijk is voor brand en waterschade, tenzij hij bewijst dat die zijn schuld is ontstaan. Ook bepaalt het dat zijn aansprakelijkheid door een erkende verzekeraar moet worden gedekt.

Afstand van verhaal

Dit belet niet dat de huurder zijn verzekeringsplicht kan vervullen door een dekking van zijn eventuele aansprakelijkheid mee te laten opnemen in een verzekering die door de verhuurder wordt afgesloten, samen met een clausule van afstand van verhaal. Dit laatste houdt in dat de verhuurder of diens verzekeraar zich niet meer tegen de huurder kunnen keren, mocht zich een schadegeval voordoen.

Deze uitweg is niet zonder gevaar. De afstand van verhaal geldt namelijk enkel tegenover de eigenaar-verhuurder en diens verzekeraar, niet tegenover derden. Ontstaat door het toedoen van de huurder een brand waarbij een buur schade oploopt, dan blijft hij toch financieel aansprakelijk. Ook de schade aan de eigen goederen van de huurder is dan niet mee verzekerd als hij verantwoordelijk wordt gesteld voor de brand.

Naast de huurder is ook de eigenaar-verhuurder verplicht zich te verzekeren voor zijn aansprakelijkheid bij brand en waterschade. Hij kan bijvoorbeeld aansprakelijk worden gesteld voor brand die ontstaat door een slechte toestand van het elektriciteitsnetwerk in de woning of door een waterschade door een verouderde leiding.

Vlaanderen volgt Wallonië

Met de verplichte brandverzekering voor huurwoningen volgt Vlaanderen Wallonië. In het Waals gewest is de verplichting voor de huurder om een brandverzekering af te sluiten al sinds 1 september van kracht. Hij moet de betaling ervan bewijzen ten minste een maand na de ingebruikneming van de woning, alsook na elke vervaldag van de verzekering.

In het Brusselse gewest is er geen wettelijk verplichte verzekering. Contractueel kan ze wel door de verhuurder worden opgelegd.